成屋签约销售指数（Pending Home Sales Index，NAR）
成屋销售的「预告片」：签约先于过户 1–2 个月——想提前知道房市方向，先看这份合同账本。
每月一次 美东 10:00（月末周）
是什么
成屋签约销售指数（PHSI）由 NAR 月度发布，统计既有住宅「签约」（合同签署）而非过户的数量——基期 2001 年=100。因为签约到过户通常间隔 30–45 天，PHSI 领先成屋销售（过户口径）约 1–2 个月，是成屋销售的标准先行指标。月率波动大（单月 ±5% 常见），且对按揭利率的变化反应极快——利率变动当月就会写进签约数据。
发布安排
| 项目 | 说明 |
|---|---|
| 发布频率 | 每月一次（覆盖上月签约） |
| 发布时间 | 月末周 美东 10:00（北京时间 23:00/次日 00:00 随冬令时） |
| 数据构成 | 签约销售指数（月率+年率）——全国与四大区域分列 |
| 口径 | 合同签署（Contract Signing），基期 2001 年=100 |
| 传导关系 | 签约 → 过户，领先成屋销售 1–2 个月 |
为什么重要
PHSI 的价值全部在「时间差」：房市链条上，它是最早的月度需求读数——按揭利率一变，当月签约立刻反应，而成屋过户数据要 1–2 个月后才体现。交易与判断的用法：用 PHSI 预判下月的成屋销售（把「滞后数据」变成「准实时数据」）；用「PHSI 与成屋销售的背离」检测合同取消率的变化（签约多但过户少=取消上升/融资失败）。它的软肋：月率噪音大、不直接对应经济量值（是指数不是户数）。
对各资产的影响
签约销售（以「大幅超预期」为例）对资产的典型影响：
| 资产 | 典型影响 |
|---|---|
| 美股 | 走强 → 地产链短线受益；「房市企稳→经济韧性」解读中性偏多；弹性弱于硬数据 |
| 美元指数 | 影响温和——房市先行指数对汇率几乎无直接弹性 |
| 黄金 | 单日影响有限；意义在「房市拐点验证」的中期叙事 |
| 加密货币 | 基本无直接联动 |
| 美债 | 超预期 → 收益率微升；主要用法是校准对下月成屋销售与利率敏感部门的预期 |
怎么读
签约销售的标准读法：
| 维度 | 读法 |
|---|---|
| 月率方向 | 与按揭利率的当月变动对照——利率回落的月份签约反弹是「正常反应」，不构成趋势反转证据 |
| 与次月成屋销售 | PHSI 领先成屋 1–2 个月——用本月 PHSI 修正在途的下月成屋销售预期 |
| 签约-过户差 | 签约强而后续过户弱=合同取消/融资失败上升（信贷收紧信号） |
| 年率与区域分化 | 区域分化（东北/中西部/南部/西部）反映不同的地方市场周期——全国均值的掩盖效应明显 |
进阶框架：把 PHSI 当「房市的 PMI」——它衡量的是需求的「发生时刻」而非「完成时刻」。历史上有名的用法：2005–2006 年房市顶部，PHSI 先于成屋销售见顶数月——「签约先拐头」是房市周期拐点的经典前兆。反过来看底部也一样：降息周期里 PHSI 的持续反弹是房市企稳的最早信号。
局限与常见误区
- 把月率当趋势：单月 ±5% 是常态——3 个月方向才构成趋势判断。
- 忽视合同取消：签约不等于成交——信贷收紧/评估失败的取消率上升会让「签约强、过户弱」背离。
- 与成屋销售重复定价：两者同源（都是 NAR），信息重叠度高——PHSI 的价值在时间差，不在新增信息量。
- 把指数当户数：PHSI 是指数（2001=100），不能直接换算成交易量——量级判断用成屋销售。
- 忽视区域分化：全国指数掩盖区域差异（利率敏感度/库存结构不同）——跨区域解读常比全国均值更有信息。
相关宏观数据
与其他宏观数据的联动：
- 与成屋销售搭配：同源先行-滞后对——PHSI 定方向、成屋销售定量级与确认。 existing-home-sales
- 与 NAHB 搭配：签约（需求端即时）+建筑商问卷（供给端感知）=房市当月的「需求+信心」双读。 nahb
- 与国债竞拍/利率搭配：签约对按揭利率的即時弹性——长端收益率的大幅变动会在当月签约里先显形。 treasury-auction
常受 成屋签约销售 影响的品种
以下品种页将本数据列为需要留意的宏观数据：
常见问题
Q 成屋签约销售每月什么时候公布？
月末周 美东 10:00（北京时间 23:00/00:00 随冬令时），NAR 发布，统计上月签约。它通常比成屋销售（20 日前后）晚约一周发布。
Q 签约和过户有什么区别？
签约=买卖双方签合同（需求发生的时刻）；过户=交易完成登记（成屋销售统计的口径）。签约到过户约 30–45 天——所以签约指数领先成屋销售 1–2 个月。
Q 为什么说它是「房市的 PMI」？
因为它是需求的「发生时刻」月度读数、对利率反应最快、且领先硬数据——角色类似 PMI 之于工业：问卷/合同先行，硬数据随后确认。2005 年房市顶部它先于成屋销售数月见顶。
Q 签约强但成屋销售弱，说明什么？
两个可能：①合同取消率上升（信贷收紧/评估失败/买家反悔）；②过户口径的时滞错位。若连续数月背离，取消率上升（信贷问题）的概率更大——这是房市内部的紧缩信号。
Q 交易上怎么用？
它不是行情数据（单日弹性弱），是「预期校准器」：用本月签约修正下月成屋销售的预期、验证利率变动的即时传导、提前捕捉房市拐点。配合 NAHB 与利率读更有价值。
本页内容仅为宏观数据知识介绍，不构成任何投资建议。宏观数据对市场的影响存在多因素叠加的不确定性，交易决策请结合风险管理独立判断。